一個(gè)“曾被拋棄”的球館，是如何被運(yùn)營高手復(fù)活的？

編者按：本文來自微信公眾號(hào) 懶熊體育（ID：lanxiongsports），作者：李和利，微新創(chuàng)想經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

西雅圖中心體育館位于西雅圖市以北地區(qū)的西雅圖中心，最早因1962年世博會(huì)而新建。它最為人所熟知的身份，是1967-2008賽季作為NBA球隊(duì)西雅圖超音速隊(duì)（俄克拉荷馬城雷霆隊(duì)的前身）的主場(chǎng)，隨著2008年超音速隊(duì)離開西雅圖，這座體育館也漸漸失去了往日的活力。

跟著一起失去的還有體育館的冠名贊助費(fèi)，體育館在1995年成功將冠名權(quán)賣給了KeyBank，為期15年。由于KeyBank同時(shí)也是超音速隊(duì)的贊助商之一，由于超音速隊(duì)的離開，品牌曝光度隨之下降，KeyBank想在合作期內(nèi)重新調(diào)整冠名贊助金額，經(jīng)協(xié)商一致后，KeyBank和西雅圖市重新簽訂了一份為期2年（2009.1.1-2010.12.31）的新協(xié)議，協(xié)議中的贊助金額由原先每年250萬美元下降到每年30萬美元。新協(xié)議到期后，KeyBank沒有再對(duì)冠名權(quán)進(jìn)行續(xù)約。

超音速隊(duì)離開的原因和政府無法提供滿足球隊(duì)要求的體育館直接相關(guān)。2006年，當(dāng)時(shí)球隊(duì)的老板是星巴克創(chuàng)始人霍華德·舒爾茨，在舒爾茨接手的日子里，球隊(duì)遭受了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，這導(dǎo)致他轉(zhuǎn)向政府尋求公共資金資助，以建造一個(gè)更新、更現(xiàn)代化的球館提高俱樂部收入。在未能與西雅圖市就2.2 億美元公共資金擴(kuò)建西雅圖中心體育館達(dá)成一致后，舒爾茨動(dòng)了出售球隊(duì)的念頭。

2006年，一位俄克拉荷馬城的商人貝內(nèi)特用3.5億美元的對(duì)價(jià)從舒爾茨手里收購了超音速隊(duì)，貝內(nèi)特承諾將盡自己最大的努力讓球隊(duì)留在西雅圖，但前提是能在西雅圖郊區(qū)新建一座現(xiàn)代的球館。在未能獲得5億美元公共資金來為球隊(duì)建造一座新的郊區(qū)球館后，貝內(nèi)特于2008年正式?jīng)Q定將球隊(duì)遷至俄克拉荷馬城。當(dāng)然，NBA業(yè)內(nèi)也有一個(gè)很流行的說法，貝內(nèi)特從來就沒想過把球隊(duì)留在西雅圖，俄城是他的家鄉(xiāng)。

兩次動(dòng)用公共資金為球隊(duì)建設(shè)“新家”受阻，最大的障礙來自于西雅圖對(duì)公共資金投向職業(yè)體育俱樂部有明確的投資回報(bào)考量。2006年西雅圖選民以74%的贊成票通過了一項(xiàng)倡議，該倡議要求西雅圖市對(duì)職業(yè)體育組織提供的設(shè)施價(jià)值必須大于等于所提供設(shè)施的公允價(jià)值，而公允價(jià)值通常被視為不低于30年期美國國債的回報(bào)率。也就是說，不論是舒爾茨的擴(kuò)建方案還是貝內(nèi)特異地新建方案，如果需要大量的公共資金投入，每年球隊(duì)就需要用更多的錢去承租公共體育設(shè)施，以滿足對(duì)公允價(jià)值的考量，這就成為了球隊(duì)和城市暫時(shí)無法調(diào)和的矛盾，也可以說是逼走超音速隊(duì)的直接導(dǎo)火索。

超音速隊(duì)離開后，西雅圖中心體育館經(jīng)歷了不溫不火的幾年，雖然也舉辦了一些大型賽事，但顯然無法滿足西雅圖作為一座國際級(jí)城市的雄心，何時(shí)能重現(xiàn)往日的榮光？時(shí)間來到2016年，西雅圖市政府決定針對(duì)西雅圖中心體育館更新改造方案進(jìn)行公開招標(biāo)，招標(biāo)文件里提出了以下七點(diǎn)想要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：

? 提供一個(gè)世界級(jí)的競(jìng)技場(chǎng)，以吸引和呈現(xiàn)音樂、娛樂和體育賽事，包括NBA和NHL賽事；

? 提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和場(chǎng)館運(yùn)營的方式應(yīng)與所在地區(qū)和鄰近社區(qū)相結(jié)合并加強(qiáng)其聯(lián)系，并符合城市設(shè)計(jì)框架；

? 在最低限度的公共財(cái)政參與下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)、拆除(如適用)和建設(shè)；

? 為項(xiàng)目提供成功和可持續(xù)的運(yùn)營，使其成為一個(gè)世界級(jí)的場(chǎng)所，同時(shí)滿足公共財(cái)政對(duì)運(yùn)營階段的參與最少；

? 減輕因項(xiàng)目建設(shè)和后期運(yùn)營所造成的交通運(yùn)輸影響；

? 以對(duì)工人公平并符合城市種族和社會(huì)正義倡議的方式提供項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營；

? 提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和場(chǎng)館運(yùn)營要與西雅圖中心片區(qū)進(jìn)行整合，為西雅圖中心的活力做出積極貢獻(xiàn)。

項(xiàng)目吸引了兩家聯(lián)合體來進(jìn)行投標(biāo)，分別是Oak View Group（后稱OVG）和Seattle Partners（后稱SP）。SP由著名場(chǎng)館開發(fā)運(yùn)營公司AEG和西雅圖當(dāng)?shù)貙ｉT從事PPP業(yè)務(wù)的Hudson Pacific Properties共同組成。而OVG則是一家成立一年左右（2015年10月成立）、從事體育&娛樂的咨詢、開發(fā)和投資公司，由于成立時(shí)間短，OVG在當(dāng)時(shí)甚至都沒有任何業(yè)績(jī)。

這種牌面上看似差距懸殊的對(duì)決，但結(jié)局卻讓人意想不到。深入了解OVG后發(fā)現(xiàn)，它的創(chuàng)始人Tim Leiweke（后稱Tim）曾經(jīng)擔(dān)任AEG總裁兼首席執(zhí)行官長(zhǎng)達(dá)13年，參與了眾多場(chǎng)館項(xiàng)目的開發(fā)，比如斯臺(tái)普斯中心、堪薩斯城的T-Mobile 中心以及倫敦的O2，他還先后擔(dān)任了很多職業(yè)體育聯(lián)盟的俱樂部總裁職務(wù)，是美國著名的體育高管，2015年他成立OVG，并成為它的首席執(zhí)行官。這是一場(chǎng)老AEG人獨(dú)立門戶后對(duì)老東家的正面對(duì)話。

Tim的團(tuán)隊(duì)旨在西雅圖打開他們新的事業(yè)版圖，他們深知自己的劣勢(shì)，但充滿了決心，也志在必得。設(shè)計(jì)方面邀請(qǐng)了著名的場(chǎng)館設(shè)計(jì)公司POPULOUS來操刀，POPULOUS是新熱刺球場(chǎng)等一眾新球場(chǎng)的設(shè)計(jì)方，今年女足世界杯有一半的球場(chǎng)設(shè)計(jì)也來自于他們，有著極其豐富的經(jīng)驗(yàn)。融資方面，Tim團(tuán)隊(duì)施出大招，他們規(guī)避了第91號(hào)倡議，決定采取私人融資而非爭(zhēng)取公共資金的形式，這是OVG和SP團(tuán)隊(duì)在方案上最大的差異。Tim也發(fā)動(dòng)一切可以發(fā)動(dòng)的資源，承諾為西雅圖再帶去一支職業(yè)頂級(jí)球隊(duì)。由于在設(shè)計(jì)、融資和球隊(duì)引進(jìn)方面，OVG擁有充滿競(jìng)爭(zhēng)力的提案，這也使得他們最終贏得了這場(chǎng)方案比選的勝利，成為了西雅圖中心體育館更新改造的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。

接下來，我將為大家深度復(fù)盤，OVG和SP在設(shè)計(jì)、融資等方面雙方方案的異同，以及OVG勝出的關(guān)鍵。

關(guān)于設(shè)計(jì)

1、改造的方式。OVG提出了一個(gè)更像復(fù)建的方案，即原址進(jìn)行拆除重建，地下空間不僅要下挖，而且地下的整體外輪廓都要進(jìn)行擴(kuò)展，最終的總建筑面積達(dá)到7.4萬㎡，是之前的一倍左右。復(fù)建的好處是不受原來的空間結(jié)構(gòu)限制，能夠徹底的實(shí)現(xiàn)各種功能的改造。SP的方案則像是一個(gè)擴(kuò)建方案，大部分的主體結(jié)構(gòu)都不動(dòng)，只對(duì)球場(chǎng)南邊的區(qū)域進(jìn)行擴(kuò)展，以滿足使用的要求。但這種擴(kuò)建，主體還是保留了原來的結(jié)構(gòu)，使得設(shè)計(jì)上顯得“束手束腳”，很難施展開來。這也是方案比選中，比選小組認(rèn)為OVG的方案更甚一籌的原因之一。下圖一展示的是兩個(gè)方案與老體育館的前后對(duì)比圖。下圖二展示的是體育館從1962年到現(xiàn)在的剖面變化情況。

2、冰籃轉(zhuǎn)場(chǎng)的座席布置。由于體育館是按NBA和NHL的標(biāo)準(zhǔn)打造的，冰球場(chǎng)地大過籃球場(chǎng)地，如何布置座席來填補(bǔ)冰籃轉(zhuǎn)場(chǎng)時(shí)出現(xiàn)的空白也成了此次方案比選的關(guān)鍵。OVG選擇了可伸縮座椅，舉辦籃球比賽時(shí)，伸縮座椅全部拉出來，這也能創(chuàng)造出更多視野很好的觀賽座席。SP選擇了便攜式的地板座椅，比選小組并不認(rèn)可這樣的方案，跟可伸縮座椅相比，便攜式地板座椅將犧牲掉很多優(yōu)質(zhì)的觀賽區(qū)域，不夠經(jīng)濟(jì)。

3、大屋頂?shù)倪z產(chǎn)保護(hù)。老體育館的大屋頂從1962年建成以來就一直被保留，已經(jīng)成為西雅圖的一種城市記憶，大屋頂也列入了當(dāng)?shù)氐倪z產(chǎn)保護(hù)名錄。OVG雖然采用了復(fù)建方案，但100%保留了原來的大屋頂，他們提出的方案是在施工過程中將重達(dá)4400萬磅的屋頂?shù)跗鸩覓煸趫?chǎng)地上方，通過臨時(shí)搭建的結(jié)構(gòu)進(jìn)行支撐，然后在屋頂之下開展施工作業(yè)，聽起來這是一個(gè)瘋狂的想法，但最后的結(jié)果是OVG確實(shí)是這樣實(shí)施的，雖然付出了成本超支的代價(jià)。由于SP選擇的是一個(gè)擴(kuò)建方案，在前文中提到，他們是往南進(jìn)行了擴(kuò)展，由于沒有進(jìn)行下挖，所以屋頂必須也同時(shí)向南進(jìn)行延伸，這就導(dǎo)致他們無法像OVG一樣100%完整保留大屋頂，這樣的方案可能會(huì)在遺產(chǎn)保護(hù)的考核項(xiàng)上扣分。

4、與鄰近社區(qū)的聯(lián)系。這一點(diǎn)SP要比OVG做得更好，由于體育館南側(cè)是一所大學(xué)，比選小組希望體育館的改造更新也能惠及所在社區(qū)，但OVG的方案更多的是考慮場(chǎng)館設(shè)計(jì)本身，而并沒有從社區(qū)激活的角度來進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。SP在項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃了很多藝術(shù)文化類的線路將體育館和周邊社區(qū)進(jìn)行串聯(lián)，雖然比選方案中并沒有更多的展開，但該理念還是得到了比選小組的認(rèn)可。

總的來說，OVG針對(duì)體育館本身的設(shè)計(jì)方案比SP要更大膽，由于復(fù)建方案比擴(kuò)建方案受到的約束要相對(duì)較小，設(shè)計(jì)方案便能更好的將經(jīng)營思路貫徹到位，不破不立才能重獲新生。

關(guān)于融資

OVG和SP當(dāng)時(shí)提交的投資額分別是5.64億美元和5.21億美元，OVG略高一些，針對(duì)各自提出的投資額，雙方又分別提交了一份融資方案。

OVG的融資方案是：

? 所有者權(quán)益：2.77億美元；

? 私人貸款：1.97億美元；

? 歷史稅收抵免：0.5億美元；

? 城市增量稅收再投資：0.4億美元。

SP的融資方案是：

? 所有者權(quán)益：2.71億美元；

? 城市債券融資：2.5億美元。

在所有者權(quán)益方面雙方差距不大，最大的差異來自于余下的資金都是從何而來，我們先拋開OVG提出的歷史稅收抵免和城市增量稅收再投資兩個(gè)細(xì)項(xiàng)不管，余下的大頭，OVG采用了私人貸款，而SP直接尋求了公共資金的資助，這也是場(chǎng)館開發(fā)中比較常見的兩種融資選擇。

在很多地方，興建體育場(chǎng)館通常能獲得一定的公共資金資助，政府通過發(fā)行債券或類似債務(wù)的方式資助場(chǎng)館項(xiàng)目開發(fā)。洛杉磯市在1998年為斯臺(tái)普斯中心提供過7000萬美元的資金，這筆資金被用于收購擬建場(chǎng)地周圍的土地，并進(jìn)行場(chǎng)地準(zhǔn)備工作（拆除、設(shè)施搬遷等），在這筆資金中，1200萬美元是直接撥款，其余5800萬美元來自市政債券收益和市政儲(chǔ)備基金。一些與項(xiàng)目相關(guān)的收入（比如停車場(chǎng)收入）被確定為償還城市債券的來源，除此之外還有一些與稅收相關(guān)的收入也作為還款的來源，比如堪薩斯城在2007年為建設(shè)T-Mobile Center提供了2億美元的資金，償還來源為全市范圍內(nèi)的汽車租賃稅。休斯敦市政府為BBVA Compass體育場(chǎng)的建設(shè)提供了2000萬美元的公共債券，這些債券則由體育場(chǎng)項(xiàng)目所在的重建區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)稅增量收入作為還款來源。

SP提議的擬發(fā)行2.5億美元30年期債券將是西雅圖歷史上規(guī)模最大的城市債券。按照SP提供的財(cái)務(wù)模型，第一年的債務(wù)償還額將為1125萬美元，每年按2.58%的速度增長(zhǎng)。而第一年的償還來源有：1）城市增量稅收:360萬美元（年增長(zhǎng)2.9%）；2）每張門票里包含的設(shè)施費(fèi):390萬美元（年增長(zhǎng)2.3%）；3）SP提供的租金:500萬美元（年增長(zhǎng)2.0%），總計(jì)1250萬美元，可以基本覆蓋債務(wù)償還額。如果租金和設(shè)施費(fèi)的支付以及城市獲得的增量稅收收入不能完全滿足城市對(duì)城市債券的年度償還義務(wù)，SP將向城市支付該差額金額，即對(duì)這部分差額進(jìn)行兜底。

由于要依靠收入來償還債務(wù)，比選小組對(duì)預(yù)計(jì)收入的可行性進(jìn)行了深入分析。初步認(rèn)定某些收入來源的可持續(xù)性會(huì)是一個(gè)重大問題。由于招標(biāo)文件中提到希望盡可能的降低公共資金的投入，因此SP的融資方案可能會(huì)面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。

OVG的方案則針對(duì)1.97億采取私人貸款進(jìn)行融資，這是兩者最大的不同。OVG計(jì)劃與知名投行高盛合作，融資預(yù)計(jì)將分兩步來進(jìn)行。第一步將先發(fā)行一個(gè)5年期的工程貸款，該階段高盛將采用銀團(tuán)貸款（syndicate）模式，該模式是由獲準(zhǔn)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)參與組建一個(gè)銀行集團(tuán)，并采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式，高盛就是這家牽頭行。這種方式有籌款金額大，貸款期限長(zhǎng)、分散貸款風(fēng)險(xiǎn)、籌資時(shí)間短，費(fèi)用合理等優(yōu)勢(shì)。高盛曾經(jīng)為薩克拉門托國王隊(duì)和密爾沃基雄鹿隊(duì)的球館項(xiàng)目提供過這種方式的工程貸款，在這個(gè)領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。工程貸款的結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)將允許OVG在整個(gè)施工期間按月提取貸款，這將降低施工期間的利息成本。該貸款的最終期限預(yù)計(jì)為5年，并可在任何時(shí)間提前償還，不需支付罰金。第二步是發(fā)行一個(gè)25年的長(zhǎng)期借款融資。在場(chǎng)館開業(yè)時(shí)或者開業(yè)前，工程貸款將在私募債券市場(chǎng)進(jìn)行再融資。長(zhǎng)期借款融資預(yù)計(jì)將以單一利率定價(jià)，預(yù)計(jì)這些債券將出售給私募債券投資者(通常是人壽保險(xiǎn)公司等，如NY life和MetLife)，他們是體育場(chǎng)和競(jìng)技場(chǎng)融資市場(chǎng)的定期參與者。

OVG融資方案中提到的歷史稅收抵扣概念，它其實(shí)是一項(xiàng)間接的聯(lián)邦補(bǔ)貼，用于資助歷史建筑的修復(fù)，對(duì)符合條件的支出提供 20%的稅收抵免。雖然OVG似乎有能力獲得這些稅收抵免，但OVG仍然顯得比較穩(wěn)健，它承諾先提供5000萬美元的股權(quán)，從而消除無法及時(shí)獲得抵免所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。雖然沒有要求政府通過發(fā)行債券的方式進(jìn)行融資，但OVG還是建議在項(xiàng)目的最初期限內(nèi)，將來自場(chǎng)館開發(fā)帶來的增量稅收收入中的4000萬美元再投資于該物業(yè)。對(duì)于增量稅收的超出部分，雙方進(jìn)行比例分成。

OVG的融資方案的一個(gè)主要優(yōu)勢(shì)是，它不需要預(yù)先引入公共資金(即不發(fā)行債券)，這也充分響應(yīng)了招標(biāo)文件中的相關(guān)要求。OVG也承諾設(shè)立資本儲(chǔ)備基金，用于建筑物的維護(hù)和資本改善。球館建成后，他們將首先出資100萬美元，然后每年再追加100萬美元，直到達(dá)到500萬美元為止。

關(guān)于球隊(duì)引進(jìn)

從結(jié)果來看，OVG和西雅圖海妖隊(duì)（NHL的第32支球隊(duì)）共同出資組建了新場(chǎng)館經(jīng)營主體，持股比例為51：49，OVG占大股，西雅圖海妖隊(duì)成為了新體育館的常駐球隊(duì)。在西雅圖市極其迫切的希望重新引進(jìn)一支NBA或NHL球隊(duì)的背景下，OVG成功的幫它實(shí)現(xiàn)了這一目標(biāo)。

早在2017年12月西雅圖市正式與OVG就重新開發(fā)西雅圖中心體育館項(xiàng)目簽署合作備忘錄后不久，NHL理事會(huì)就一致投票批準(zhǔn)了西雅圖擴(kuò)張?zhí)卦S經(jīng)營權(quán)的申請(qǐng)，當(dāng)時(shí)NHL只有31支球隊(duì)，再補(bǔ)充一支球隊(duì)來平衡賽程也變得理所當(dāng)然。如此快的速度獲得批準(zhǔn)，OVG想必謀劃已久。

而OVG的創(chuàng)始人Tim為了能讓這個(gè)項(xiàng)目按照自己可控的方向發(fā)展，甚至找來了他的親弟弟Tod，希望兩兄弟一起重倉西雅圖。60歲的Tod現(xiàn)在是西雅圖海妖隊(duì)的CEO，和他哥哥一樣也是一名美國體育行業(yè)的高管，曾擔(dān)任過NFL的COO以及MLS、NBA、NHL中多個(gè)俱樂部的高管，兩兄弟曾經(jīng)同時(shí)在NBA和 NHL聯(lián)盟中的不同俱樂部工作過，但從未在同一支俱樂部效力，如今兩兄弟因?yàn)槲餮艌D也算走到了一起。NBA這些年也一直在探討擴(kuò)軍的可能性，西雅圖是聯(lián)盟眼中優(yōu)先級(jí)很高的候選城市。

這座新體育館于2021年10月第一次對(duì)外開放，最終的造價(jià)也比預(yù)期翻了一倍，達(dá)到11.5億美元。亞馬遜購買了這座體育館的冠名權(quán)，金額預(yù)計(jì)在20年3-4億美元左右，這座球場(chǎng)被命名為氣候承諾球館，亞馬遜方面給出的解釋是希望以此作為應(yīng)對(duì)氣候變化的定期提醒。經(jīng)過改造的氣候承諾球館，預(yù)計(jì)每年將舉辦 200場(chǎng)活動(dòng)，其目標(biāo)是到2024年清除一次性塑料。除了在其冰系統(tǒng)中使用再生雨水外，這個(gè)擁有18100個(gè)座位的競(jìng)技場(chǎng)將完全由可再生電力供電，其中一些將由現(xiàn)場(chǎng)太陽能電池板產(chǎn)生。目前這座場(chǎng)館已成為世界上第一個(gè)獲得國際生活未來研究所凈零碳認(rèn)證的競(jìng)技場(chǎng)。

在SP最后寫給西雅圖市關(guān)于退出項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)的說明函中他們提到，他們是從實(shí)際出發(fā)才提出這樣一種融資方案，并嚴(yán)重質(zhì)疑競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手OVG對(duì)于項(xiàng)目的交付能力。Tim作為老AEG人在這場(chǎng)與老東家的正面交鋒中取得了勝利，他甚至拉上了自己的親兄弟一起重倉這座城市，飆升的投資意味著巨大的資金壓力，私人貸款帶來的是比公共債券更高的資金成本，浸淫美國體育產(chǎn)業(yè)數(shù)十年，經(jīng)歷過無數(shù)場(chǎng)館開發(fā)運(yùn)營項(xiàng)目的兩兄弟能否開著這艘航空母艦繼續(xù)披荊斬棘，我們也拭目以待。

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